Аннотация в содержании
Новый закон “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью” предлагает достаточно прозрачный и проверенный на практике механизм финансирования жилищного строительства, при котором более защищены права инвестора на получение построенного за его счет жилья.

Прошел уже год с момента принятия Закона Украины “О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью” (далее — Закона), а споры вокруг него только разгораются. Мы тоже решили внести свою лепту в обсуждение новаций, внесенных этим Законом.

Сначала следует определиться в следующем: если Вы — сторонник более цивилизованных и прозрачных отношений “инвестор-застройщик”, при которых повышаются гарантии получения жилья инвестором, и каждый занимается своим делом — то эта статья для Вас. В ином случае читать ее не стоит.

Для более полного и однозначного понимания содержания Закона рассмотрим толкование терминов, используемых в нем.

Измеримая единица объекта инвестирования — установленная правилами фонда финансирования строительства (далее — ФФС) единица измерения объекта инвестирования, которая определяется в метрических единицах или в частях (процентах) этого объекта инвестирования как единого целого.

Договор управления имуществом — соглашение, согласно которому установитель управления передает управителю в доверительную собственность имущество с целью достижения определенных им целей и устанавливает ограничение относительно отдельных действий управителя по управлению этим имуществом. По Закону для ФФС — это договор об участии в ФФС, для фондов операций с недвижимостью (далее — ФОН) — договор на приобретение сертификатов ФОН.

Закрепление объекта инвестирования за доверителем — установление правоотношений между доверителем и управителем на основании договора об участии в ФФС, при которых у доверителя возникает право требования на этот объект инвестирования в будущем.

Объект строительства — недвижимость, строительство которой организует застройщик, а финансирование этого строительства осуществляет управитель за счет полученных в управление средств.

Объект инвестирования — квартира или помещение социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или отдельно расположенные нежилые помещения, гаражный бокс, машино-место и т. п.) в объекте строительства, которое после завершения строительства становится отдельным имуществом.

Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) — система норм, утвержденная и преданная огласке управителем этого фонда, которой должны придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов строительства жилья для достижения цели управления имуществом, определенной установителем управления.

Заемщик — доверитель ФФС, который получил в банке кредит для участия в ФФС.

Текущая цена измеримой единицы объекта инвестирования — установленная на момент расчетов цена права требования на одну измеримую единицу этого объекта инвестирования.

Управитель — финансовое учреждение, осуществляющее управление имуществом, полученным в доверительную собственность по договору управления имуществом. По Закону управление ФФС осуществляет управитель ФФС, управление ФОН — управитель ФОН.

Соглашение управителя с застройщиком (далее — соглашение) — документ, регулирующий взаимоотношения управителя ФФС с застройщиком относительно организации сооружения объектов строительства, с использованием полученных в управление управителем средств, и дальнейшей передачей застройщиком объектов инвестирования установителем управления.

Установитель управления имуществом (далее — установитель) — лицо, которое передает имущество управителю в доверительную собственность на основании договора управления имуществом. В Законе, для ФФС — это доверитель, при эмиссии сертификатов ФОН — это владелец сертификатов ФОН.

Финансирование строительства — использование управителем полученных в управление средств на сооружение объектов строительства по условиям соглашения.

Фонд финансирования строительства — средства, переданные управителю ФФС, которые будут использованы им в будущем на условиях Правил фонда и договоров об участии в ФФС.

ФФС вида “А” — фонд, в котором текущую цену измеримой единицы объекта строительства, потребительские свойства объектов инвестирования, коэффициенты этажа и комфорта определяет застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

ФФС вида “Б” — фонд, в котором управитель определяет текущую цену измеримой единицы объекта строительства, коэффициенты этажа и комфорта, и принимает на себя риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства.

Учитывая, что Закон достаточно объемный и его сложно рассмотреть в одной публикации, ограничимся лишь первой частью, которая регулирует создание и функционирование ФФС. Более подробно остановимся на организации фондов вида “А”, которые на сегодня более актуальны, т. к. на их создание не требуется лицензий и разрешений специально уполномоченных органов государственной исполнительной власти.

Основным документом, который устанавливает взаимоотношения сторон при строительстве объекта за счет средств ФФС, являются Правила ФФС, разрабатываемые и утверждаемые управителем ФФС. Эти правила определяют: вид ФФС; процедуру их создания; порядок организации взаимоотношений застройщика, управителя и доверителей; порядок установления управления имуществом; условия, особенности и ограничения осуществления управления имуществом; направления и порядок использования привлеченных средств; порядок участия в фонде и отказа от участия в нем; типы измеримых единиц объектов инвестирования; порядок и условия закрепления объекта инвестирования за доверителем; условия кредитования доверителя; размер вознаграждения управителя и другие условия функционирования ФФС.

Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд лиц, желающих стать его доверителями, при условии признания этих Правил. Фонд считается созданным после утверждения управителем Правил ФФС, заключения соглашения с застройщиком, оформления обеспечения выполнения обязательств застройщика по соглашению, а также открытия текущего счета ФФС в банковском учреждении.

Для инвесторов имеет большое значение договор об участии в ФФС (договор управления имуществом). Он определяет взаимоотношения инвестора и управителя ФФС на протяжении всего периода их сотрудничества: от внесения инвестором средств на счета фонда, до получения инвестором в собственность объекта инвестиции.

Согласно Закону, договор об участии в ФФС должен содержать: предмет договора; наименование доверителя; вид ФФС; порядок передачи доверителем средств в управление управителю ФФС; ограничение относительно отдельных действий управителя по управлению имуществом; права и обязанности управителя ФФС и доверителя; данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования; сроки и механизм возврата доверителю средств по его требованию; срок действия договора; ответственность сторон за невыполнение условий договора; порядок предоставления информации доверителю о ходе выполнения условий договора; размер и форму вознаграждения управителя ФФС.

Кроме этого, по нашему мнению, в договор об участии в ФФС целесообразно включить:

• график внесения инвестором денежных средств на счет ФФС;
• условия закрепления за инвестором объекта инвестирования;
• мероприятия, проводимые управителем ФФС в случае нарушения инвестором графика внесения денежных средств (частичной или полной неуплаты очередного платежа);
• определение текущей цены измеримой единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфорта;
• порядок открепления инвестора от объекта инвестирования и возврат стоимости оплаченной части общей площади объекта инвестирования;
• обязательства сторон о взаимном письменном извещении в случае смены юридического адреса (почтового адреса), других существенных реквизитов, содержащихся в договоре об участии в ФФС;
• порядок предъявления претензий по качеству выполнения строительных работ на объекте инвестирования;
• обязательства инвестора не проводить строительных и/или иных работ, связанных с перепланировкой и т. п., до подписания акта приема-передачи объекта инвестирования;
• условия ипотечного кредитования, если таковое проводится банком-управителем ФФС;
• взаимодействия сторон по оформлению инвестором права собственности на объект инвестирования;
• другие существенные условия, на усмотрение сторон.

• строительно-монтажных работ на все время сооружения объекта, и на гарантийный срок от рисков его повреждения или уничтожения вследствие техногенных аварий и/или стихийных бедствий — в пользу управителя как доверительного владельца;
• ответственности перед третьими лицами — установителями (инвесторами) фонда при проведении строительно-монтажных работ, от рисков нарушения сроков строительства и нанесения морального и материального ущерба третьим лицам вследствие некачественного выполнения строительно-монтажных работ — в пользу установителей (инвесторов) фонда.

• договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом строительства, с отлагательными условиями;
• договор поручения с отлагательными условиями, по которым управителю ФФС в случае нарушения застройщиком условий соглашения поручается выполнять функции застройщика, в т. ч. при помощи перепоручения этих функций другим лицам. При этом застройщик, на время действия соглашения имеет право предоставлять безотзывную доверенность управителю на право делегирования третьим лицам функций застройщика.